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2021年中国购物中心行业市场现状及发展趋势分析 一线城市正在被新一线城市超越

夏才艳

2010-2020年我国购物中心总面积从4987万㎡增长到43800万㎡,其中部分新一线城市人均购物中心发展较快,以杭州、武汉为例,2020年这两个城市的人均购物中心面积与近十年的复合增长率已经超过了北京、深圳与广州,其他新一线城市的人均购物中心面积复合增长率也高于部分一线城市的水平。这一现象出现的主要原因是广州、深圳的人口流入速度快于购物中心面积增长速度,上海和北京则因为投入成本较高,扩张受到限制。相比之下,投资新一线城市的购物中心性价比更高。

购物中心行业主要上市公司:新华都(002264)、友好集团(600778)、华联股份(000882)、华润置地(HK01109)、世茂股份(600823)、南国置业(002305)、金融街(000402)等。

本文核心数据:购物中心总面积、人均购物中心面积、面积复合增长率

1、购物中心面积稳定增长

购物中心作为中国线下最核心的消费场景,随着城镇化的推进以及人口持续的增长,2010-2020年间总面积从4987万㎡逐年增长到2020年的43800万㎡,复合增长率达到24.3%。2019年为40213万㎡,2020年较2019年增长了8.9%。

图表1:2010-2020年中国购物中心面积(单位:万㎡)

注:数据统计范围为体量3万㎡以上的,下同。

2、部分新一线城市增长优于一线城市

从人均购物中心面积来看,2020年,一线城市中,人均购物中心面积最多的城市是上海,为0.884㎡/人;其次是北京,为0.628㎡/人;深圳与广州差别不大,分别为0.599㎡/人与0.595㎡/人。

表现较优异的新一线城市中,杭州的人均购物中心面积高达0.8㎡/人;武汉紧随其后,为0.766㎡/人。可以看出,一些新一线城市的人均购物中心面积已经远远超过北京、广州、深圳这三个一线城市。

图表2:2020年全国重点九市人均购物中心面积(单位:㎡/人)

2010-2020年新一线城市的年均复合增长率表现较为亮眼,其中杭州与天津在此期间的年复合增长率分别为27.12%与27.06%,成都与重庆的年复合增长率也分别达到了21.66%与20.53%。一线城市中,只有上海的年复合增长率超过了15%,达到17.48%,其他一线城市仅在10%左右的水平,可以看出新一线城市购物中心发展之快。

图表3:2010-2020年全国重点九市人均购物中心面积年复合增长率(单位:%)

3、一线城市购物中心发展不敌新一线城市的原因

一线城市购物中心之所以发展逐渐不及新一线城市的水平,主要是因为近年来广州与深圳人口流入较大,2010-2020年间分别增加了713.6万与597.57万人口,同时购物中心面积增长较为缓慢,导致人均购物中心面积被稀释;北京与上海的购物中心则因为投入成本较高,扩张受限。

对新一线城市来说,新一线城市近年来迅速的发展吸引了众多人口流入,例如成都与杭州,2010-2020年间分别增加了581.89万与323.56万人口,增长的人口带来了更多的潜在客户与购物需求,购物中心的投资者们也更加倾向于相对一线城市来说,投资成本更低的新一线城市,预计未来随着新一线城市达到饱和,市场还将进一步下沉。

图表4:2010-2020年全国重点九市人口增量(单位:万人)

以人均购物中心面积年复合增长率较高的杭州与天津为例,2020年杭州共新开业购物中心9个,商业面积总计61.32万㎡,平均每个购物中心面积为6.81万㎡;天津新开业购物中心5个,商业总面积为42.82万㎡,平均每个为购物中心面积为8.56万㎡。

图表5:2020年杭州新开业购物中情况(单位:万㎡)

图表6:2020年天津新开业购物中情况(单位:万㎡)

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