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2021年中国商业地产行业市场现状与发展趋势分析 新一线城市将成为主要增长点

宁凯亮

2020年根据德勤和睿意德中国共同披露的数据显示北京、上海依旧在商业地产活力指数上领跑全国。而对于新一线城市而言,2020年受疫情影响,商业活力指数有所下降,但从消费力指数来看,我国新一线城市消费潜力巨大,部分城市甚至赶超广深。因此近几年商业地产供给端和需求端发展不断下沉,2020年,新一线城市是本土开放商主要增量区域,占比达45.2%;大众消费品牌门店在新一线城市增幅达29.7%,是品牌布局重点。预计未来这种趋势将继续保持,新一线城市将成为商业地产行业发展主要增长点。

商业房地产行业主要上市公司:目前国内商业房地产行主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)

本文核心数据:商业地产活力指数排名、新一线城市各指数方差及与一线城市均值差、已披露商地产大宗交易项目城市分布、我国本土开发商增量占比

新一线城市消费潜力巨大

根据德勤和睿意德中国披露的数据显示2020年北京、上海依旧在商业地产活力指数上领跑全国,较第二梯队城市形成绝对优势。

图表1:商业地产活力指数排名

而对于新一线城市而言,2020年受疫情影响,商业活力指数有所下降,方差同比下降10.5%,与京沪等一线城市均值差增加1.2%,其中,商京、苏州的活力指数增幅最大;而在活力指数下降的城市中,沈阳、天津的降幅最大,平均下降约1.5%。

在休闲指数方面,城市分化趋势加大,方差同比减少33.3%;仅有南京、杭州的休闲指数有小幅增长,增幅在1%左右。得益于疫情期间线上商业平台的发展,以及互联网企业的迅速发展带动了城市整体商务氛围提升,新一线城市消费力指数方差增长幅度最大,同比增长17%。杭州、苏州等长三角地区消费力赶超广深,表明新一线城市消费发展潜力显著。

图表2:2019-2020新一线城市各指数方差及与一线城市均值差

房企发展不断下沉,新一线城市是布局重点

从大宗交易活跃情况来看,2020年,商业地产大宗交易仍主要活跃于一线城市,一线城市的大宗交易数量占比达64.5个百分点;新一线城市占比17.8%,二线城市和三线城市分别占比14.4%和3.3%。这主要是由于,尽管近几年新一线城市和二三线城市的商业地产行业快速发展,交易活跃度有所提升,但由于一线城市的商业地产价值更高,交易活跃度更高,因此大宗交易仍主要集中于一线城市。

图表3:2020年已披露商地产大宗交易项目城市分布(单位:%)

根据数据公开显示我国内地开发商整体看来虽然我国商业地产核心交易热点仍集中在一线城市,但房地产企业持续下沉发展,新一线城市是主要发展重点,二三线城市发展潜力更大,本土开发商持续加速向二三线城市下沉。2020年,新一线城市是本土开放商主要增量区域,占比达45.2%,但二三线城市本土新增开发商近年来增长最快,占比达36.1%,较2016年增长了14.6个百分点。

图表4:2016-2020年我国本土开发商增量占比(单位:%)

从商业地产需求端来看,2018-2020年各级城市大众消费品牌门店增幅中,新一线城市和二三线城市是品牌商主要布局的重点。2020年大众消费品牌更是加大了在新一线城市的门店布局,新增门店幅度达29.7%,而其中,成都、杭州、南京的门店增长超过40%。

图表5:2018-2020年各级城市大众消费品牌门店增幅(单位:%)

总的来看,虽然一线城市尤其是北京上海仍然是我国商业地产发展潜力最大的城市,但近两年新一线城市和二三线城市消费水平不断提升,尤其是新一线城市的潜在消费能力巨大。众多商业地产开发商和品牌经营商也看到这一点,这两年房企发展不断下沉,而对于城市大众消费品牌而言,新一线城市和二三线城市更是成为了其主要布局的重点。

预计未来新一线城市和二、三线城市消费潜力将进一步提升,商业地产供给端和需求端不断下沉的趋势将继续保持,其中新一线城市将成为主要商业地产行业发展增长点。

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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